3月，苏州渐暖，楼市度过“清淡”的年后，似乎也开始复苏，冰山指数连续回正，二手房去化速度变快。据链家网数据，90天内成交房源从去年普遍的约套增至约套。市场开始抬头，最先唤起购房者信心的就是园区重点小区的不断成交。尤以奥体板块领衔。比如唐宁府，首次破“7”，千万级豪宅成交周期仅仅两天：比如中海国际社区七区，在售房源仅83套，近90天已经成交23套，这还是有春节假期的断档：比如路劲澜山澜，隔壁大热新盘仁恒海河云庭、中海上东区PRO售罄之后，多套积压已久的房源集中成交：近期又传林溪雅苑即将入市，作为板块内唯一纯新房，预计被限价在4万元/㎡，一时间满城风雨。西侧新街口房源较老，南侧斜塘片区安置房较多，中海片区、路劲片区为二手主力，奥体中心为新房主场......奥体大区，再度站在了楼市风口。01二手交易火热，新房备受瞩目，奥体似乎到了闭眼买的地步？然而最近的消息对奥体板块并不友好。前两天，园区街道行*区规划调整的草案出炉，以钟南街为界，奥体板块被一分为二：海和云庭、林溪雅苑、上东区Pro，属于东沙湖街道；上东区和待出让的商住地，属于金鸡湖街道。其二，奥体新房学校可能划分到星洋学校。在上东区业主在寒山闻钟上得到官方回复，到星洋上学后，海和云庭、上东区PRO，包括待入市的林溪雅苑，距离星洋学校更近，有可能中小学皆划到星洋。星洋并非不好，只是和中海七区划到的西交附中比起来，业主们心里难免有落差。其三，二手价格回落，对比新房竞争力加强。奥体板块为什么火？就像西面的狮山一样，大部分原因归于倒挂。但是清淡的年给楼市“去了油”。来源：链家网年代较久、配套更强的中海七区，配套相同、品质能打的澜山澜......诸多板块内的二手房成交价仅4-4.7万元/㎡，和新房标准层价位差不多，更有小户型供选择。狮山新房动辄倒挂1-2万元/㎡，奥体倒挂优势却在慢慢缩小。购房者们，眼光可以不仅局限在新房了。02
打开贝壳app二手房界面，园区人气小区排行榜中，中海国际社区七区赫然排行第一。
中海七区位于星塘街地铁站东南侧，东门口步行至地铁3号口仅米。
22栋住宅分为25F、18F、11F，共户，中海自持物业，房龄约10年。
踏进大门，映入眼帘的就是郁郁葱葱，绿化率非常高，即使10年过去仍然不显杂乱，随处可见工作人员正在修剪。
楼幢外立面显得陈旧，棕、白色为主体的设计理念在今日看来有些落后。
但是几乎看不到墙面脱落、大修大补、渗水透风等老房现象，质量颇有保证。
大面积水景和多样植被在今日看来都显珍贵。
地下车库老旧，却能见到阳光。
小区靠近1号线地铁站，距离奥体仅1.8公里。
更大价值在于，小学学区是星洲，中学学区是西交大附中。
西交大附中近年来中考成绩一路向上，年蒋同学园区中考成绩第一（裸分），全校自主招生通过人数和比率园区第一，高分段（分以上）人数再创新高。
中海七区保养得当，又有地段加持，成为了二手市场的“人气王”，成交价稳定在4万+元/㎡。
03
2月14日，网友在寒山闻钟上询问上东区的学区，2月20日，工业园区便民服务员首次公开回复：
“您所说的楼盘如交付并实际居住，在其所在区域附近没有新布点产生之前，适龄新生可到星洋学校入学。”大批业主直呼“好家伙”，大胆猜测，奥体旁这些新房之后都会划分到星洋学校？一瞬间，同为星洋学区，就在上东区Pro隔壁，交房仅仅两年的澜山澜成为了奥体新房的直接对标小区。路劲澜山澜位于6号线地铁港田路站东南侧，出门即地铁。16栋高层，共户，路劲自持物业，开发商统装交付（中央空调、地暖）。整体小区宛如纯新房，社区内部干净有序，外立面窗明几净，仅有外环道路可通车，人车分流提升了安全性。地下车库交房约两年仍然整洁如初。单元门头厚重有礼，每两幢楼都有特定的管家服务。
就连普遍被忽视的连廊门都是实木防火门，棕红色、实木质感瞬间提高档次。
不可避免的是，澜山澜小区均为高层，虽然楼间距较大，但是低楼层采光仍被影响，且得房率相较于低层楼幢略低一些。不过社区优秀的品质感以及较高的装修标准撑起了房价，挂牌均价约元/㎡，近期成交价约4.67万元/㎡。相比之下，去年热销的上东区PRO标准层价格约4.6万元/㎡，倒挂差价并没有想象的大。今年预计5月份首次入市的林溪雅苑，价格会有多大优势？04从中海上东区开始，仁恒海和云庭、中海上东区PRO依次入市，奥体新房每每掀起全城热抢浪潮。如今风雨渐消，林溪雅苑悄然到来。坊间传闻，林溪雅苑将在5月入市，目前唯一官方消息竟然是辟谣通知，可见火爆异常。奥体中心区域目前只剩下最后一宗待拍商住地块，某种意义上，林溪雅苑是入住奥体仅剩两次机会之一。该项目由旭辉、新希望、江苏水利三家联合开发，新希望负责操盘，旭辉负责工程和产品。项目规划建面约、、m2，和m2均为3房，板上钉钉的纯改善社区。
6F洋房：2#、3#、7#、8#；
7F洋房：11#、12#、15#、16#；
8F洋房：1#、5#、6#、9#、10#、13#、18#、19#；
10F洋房：22#；
11F洋房：21#、23#；
26F高层：14#、17#、20#、21#。
需要注意的是，规划设计中包含地下室，且封阳台销售，带装修交付，预计备案均价约4万元/㎡，但是标准层单价可能稍高。目前现场施工有条不紊，部分楼体已经做好地基。回归简单，真正吸引购房者的还应是房子的品质。恰如二手房市场，同等地段，唐宁府、星公元名邸等高端产品成交均价高过隔壁的中海社区1-2万元/㎡。即使是同一开发商，澜山澜这样的品质次新房挂牌约5万元/㎡，对面的路劲主场约3.9万元/㎡。
路劲主场4-5期
年，奥体某盘的交房问题为板块新房品质蒙上了一丝阴影，限价之下利润变低，不计成本来提升品质的开发商难得了。园区的购房者，是时候回归理性。新房优势在于最新的设计理念和建造技术，林溪雅苑大部分为洋房的低密社区理念颇为诱人，纯㎡以上的户型设计奠定了小区圈层的高端。但是装标出来后还需擦亮眼睛。二手同样值得选择，物业服务、建筑质量、社区维护、学区划分等与居住息息相关的因素已经肉眼可见。差价不大的情况下，完全可以货比三家。文
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